5月1日营改增 ：二手房税负增加还是减少?

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营业税改增值税将在5月1日正式实施,并将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。业内人士认为,此次营改增是否将增加买卖双方的税负,取决于免征年限以及税率如何设置。

3月13日，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部尽快公布“营改增”实施方案，值得注意的是，此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

一旦二手房交易环节正式实行“营改增”，二手房交易的税费到底是增加了，还是减少了？对临沂的二手房市场会有什么影响？

增值越大缴税越多
5月1日，“营改增”(营业税改征增值税)将在金融业、建筑业、房地产和生活服务业全面推开。在全国两会上，国税总局局长王军表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

据了解，目前房地产的营业税主要按5.5%征收，由于“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化，不少业内人士猜测，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%，同时，满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

二手房营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗？
假如市民李先生购买了一套未满2年且价值50万元的住房，最终以100万元成交卖出，按照5.5%的营业税计算，应该缴纳5.5万元。改缴增值税后，假设增值税税率定为11%，增值税=销项税额-进项税额，即(100×11%-50×11%)，增值税为5.5万元;假如增值税税率定为6%，则增值税为3万。

如果李先生的房子最终以60万元的价格卖出，增值税税率为11%时，增值税为1.1万元；当增值税税率为6%时，增值税为6000元。(注：以上只是猜测算法，最终个人二手房买卖如何缴税还有待细则出台。将产生哪些影响，目前尚难下结论。)
从上述对比中能够看出，房屋增值越多，则缴纳越多的增值税税额；房屋增值越小，缴纳的增值税税额就越少。

“二手房过户“营改增”，这意味着今后不再征收营业税，但征收增值税。目前，二手房交易共需缴纳8种税，其中营业税是向卖房方征收。而增值税对房子增值部分征税，房型不同、房龄不同增值部分也不同，可能会有不同的税负标准。尽管增值税理应向卖房方征收，但大多数情况下，卖房方将房价提高，实际上还是转嫁到买房方。

记者从荆州不动产交易部门获悉，目前二手房交易数量明显上升，有部分购房者明确表示，希望在新政出台前将房屋过户，以免增加税负。

小编附议：目前房地产市场主要仍为去库存，政策不可能阻碍行业的发展。（鲁南商报 楚天民报）

于无声处

论坛管理 发表于 2016-3-22 10:29
营业税改增值税将在5月1日正式实施,并将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。业内人士认为, ...

咨询懂行的各位，如果购房（进项）是10万，用40万进行了重建，现80万出售（销项），那增值部分应是70万，还是30万？是应以70万还是应以30万来计算增值税额？