供销两旺量价齐升 ——2013年荆州市中心城区房地产市场运行分析

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600万方金源世纪城（效果图）

   时间迈入2014年，回望2013年的荆州楼市，万达来了、绿地来了、卓尔也来了，荆州城市的发展步入新的时代，知名房地产开发企业陆续进入荆州，带来的不仅是城市面貌的改变，更是生活形态的改变，2013年可谓荆州大城崛起的元年。

    而展望2014年的荆州楼市，又有很多新楼盘新项目要上马，也有很多知名开发商将进入荆州，2014年将迎来的是荆州楼市发展的高潮。

    A 2013年荆州楼市成绩显著

    2013年，荆州城区房地产市场同全国其他城市一样，供销两旺，量价齐升。

    （一）商品房供应量大幅增长

    房地产投资大幅增长。据统计，2013年荆州城区完成房地产开发投资36.39亿元，同比增长30.2%。其中住宅投资26.56亿元，同比增长24.9%；商业用房投资6.79亿元，同比增长189%。房屋施工面积262.26万平方米，同比增长11.2%。其中住宅施工面积212.22万平方米，同比增长3%；商业用房施工面积33.03万平方米，同比增长73.7%；其他房屋施工面积（包括工业用房）14.49万平方米，同比增长45.5%。

    商品房供应量大幅增长。据网上公布的商品房销售网签备案数据，2013年1至12月，荆州城区批准预售网签商品住宅19595套，同比增长146.1%；面积214.46万平方米，同比增长151%。批准预售商业、办公用房和其他用房6957套，同比增长104%；面积64.36万平方米，同比增长200.6%。

    大项目纷纷落户荆州。2013年荆州房地产市场最引人注目的现象，是知名大房企、大项目纷纷布局荆州。继万达、绿地之后，世纪金源、碧桂园、天下置业、卓尔、长江传媒、百盟、竹叶山商贸城、红星美凯龙等都在荆州城区周边布点，规模之大可谓空前。同时，李埠临港新城、华中农高区、运河城镇带、江南新区等新区建设蓬勃展开，用地千亩以上的超级大盘集中涌现，荆州房地产市场进入了历史性的转折时期。

    （二）商品房销售大幅增长

    商品房网签备案量大幅增长。据网上公开的商品房销售网签备案数据，2013年1至12月，荆州城区商品住宅网签备案9817套，面积102.46万平方米，同比增长38.4%。商业、办公、工业用房网签备案3902套，面积23.56万平方米，同比增长9.2%。

    房价与周边城市差距缩小。据媒体报道，近两年荆州城区房价上升较快，目前绝大部分楼盘均价都在5500元/平方米以上。由于万达广场等大盘的示范和引领，2013年新开盘的房价很多都在6000元左右，与周边城市的差距越来越小。房价上升，与地价上升较快有关。据荆州招投标信息网公布的数据，2013年荆州城区（不包括乡镇）房地产开发用地成交面积64.27万平方米，同比下降16.7%；但成交价达到30.06亿元，同比增长13.3%；平均单价311.82万元/亩，同比增长36%；平均楼面地价1229.14元/平方米，同比增长21.8%。

    （三）企业资金来源充足

    据统计，2013年荆州城区房地产企业资金来源合计59.39亿元，同比增长32.1%；其中本年资金来源44.69亿元，同比增长24.3%，与投资增长速度大体同步。本年资金来源中，银行贷款5.36亿元，同比增长27.9%，但贷款额偏低，只占统计投资额的14.7%。企业自筹资金12.62亿元，同比增长30.4%；其中企业的自有资金4.82亿元，仅增长9.1%，说明企业自有资金不足，仍然需要从其他融资渠道筹资，从而提高了资金成本。其他资金来源中，定金及预收款14.88亿元，同比增长26.9%；个人按揭贷款9.69亿元，同比增长13%，说明企业更加依赖销售回款。依靠销售回款是企业经营惯例，但在目前的市场形势下，企业应当注意其中的风险。

    （四）保障住房建设超额完成任务

    据报道，2013年，我市保障房建设任务是开工16840套，竣工12000套，新增租赁补贴1350户。截至10月底，实际开工17792套，占全年任务的105.7%；基本建成12624套，占全年任务的105%；新增租赁补贴1755户，占全年任务的130%。

    B 荆州房地产市场前景仍广阔

    全国房地产市场量价齐升。据国家统计局公布的数据，2013年全国房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%。从2013年5月份开始，全国70个大中城市中，只有1个城市房价下降，其他69个都是上升。特别是一线城市涨幅始终领先，12月份最高涨幅为21.9%。央行发布的《四季度储户问卷调查》显示，66.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”。

    楼市火热刺激了房地产贷款增长。央行公布的《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示，2013年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19%，超过各项贷款增速5个百分点。全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元，占同期各项贷款增量的近三成。

    全国楼市、土地市场持续火热，长效机制尚未建立，因此宏观调控仍要继续。房地产业在固定资产投资和财政收入中所占的比重，表明房地产业的重要支柱地位无可替代。目前，荆州已步入壮腰工程“三年见成效”的关键时期，市委、市政府正加快构建主城区200平方公里、200万人口的大城市框架，新区建设将会提速。继绿地落户荆北新区之后，世纪金源集团将落户荆州开发区商务新区，碧桂园、中国天谷（含住宅项目）落户海子湖新区，天下置业落户关沮新区，卓尔、百盟、竹叶山商贸城、红星美凯龙落户荆北新区，联投落户华中农高区。同时，李埠临港新城、江汉运河生态文化旅游城镇带、江南新区建设蓬勃展开，新区建设一派兴旺景象。

    新区建设的跨越式发展，城镇化的全面推进，给房地产行业发展创造了广阔的空间。但城市扩容与人口集聚不同步，在一定时期内，荆州房地产市场供大于求的压力加大。在观察2014年楼市走向时，应当注意以下几个方面的情况：

    2013年在售楼盘存量和后续增量。据网上公布的商品房销售网签备案数据，到12月底止，荆州城区商品住宅存量9778套，面积112万平方米。商业办公用房存量3055套，面积40.8万平方米。万达广场、绿地之窗、南国城市广场、楚天都市佳园、日月星国际华侨城、中豪明珠城、申博商贸城等部分总规模20万方以上的大盘后续增量约300万平方米。

    新建楼盘新增供应量。据网上公示的资料，目前在建和即将开工，2014年内开盘的项目有37个，总建筑面积459万平方米。

    棚户区改造、还建房、保障房供应量。据网上公示的数据，荆州城区2014年棚户区改造和还建房项目22个，总建筑面积223.6万平方米；部分保障房项目12个，总建筑面积92.85万平方米。

    旧城改造和城中村改造供应量。近几年内政府将引进资本展开规模空前的旧城改造和城中村改造。据媒体披露的信息，北京路沿线、江津路沿线旧城改造和城中村改造11个片区，将新建房屋1446万平方米。除还迁400万平方米外，其余1046万平方米都是商品住宅。其中，近期开工的荆沙村1—4号地块总面积370亩，可建房屋面积110万平方米，除还迁36万平方米外，新增商品房74万平方米。

    产业地产项目包含部分商品房。一些产业地产项目，如天下广告文化产业园、荆州卓尔城、长江传媒城市文化综合体、中国天谷（其中200亩商住用地）、百盟商城、竹叶山商贸城，以及李埠临港新城、华中农高区（其中3500亩为核心区二类居住用地）、荆州开发区商务新区等新区，有不少千亩大盘，都包含一部分商品住房。具体数据待查。

    综上所述，2014年荆州城区商品住宅预期供应量将达到历史最高水平。荆州并不拥有一、二线城市的公共服务资源，目前还不是人口吸纳型城市，随着城镇化进程加快，中心城区人口集聚速度将相对放缓，房地产市场需求（无论是自住需求还是投资需求）都不可能无限增长。因此，企业应十分关注市场动态，提前准备应对措施，调整经营策略和推盘节奏，力促市场平稳发展。

   C 2014年荆州楼市有望大发展

    2014年荆州楼市面临着复杂的局面。一方面，国家将保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控政策。也就是继续抑制房价，抑制需求，继续强化市场监管。另一方面，大型房企不断从一二线城市转战三四线城市，市场可能出现复杂的变化。根据以上分析，荆州城区房地产市场走势大体表现在以下几个方面：

    房地产市场依然会快速发展。从长远看，壮腰工程、新区建设、城镇化将给房地产业发展开拓广阔的空间。总体而言，今后五到十年，房地产市场依然会快速发展。

    销售速度有可能放缓。从短期看，荆州城区房地产市场供应增长迅速，而需求相对不足，企业必须要有充分准备，冷静应对市场变化，注重消化楼盘存量。

    房价增速可能放缓。荆州房价水平与周边城市已经很接近，受外来大企业的强力推动，有可能保持上行

    态势，但增速可能放缓。企业应当调整思路，不要过多纠结房价，而要注重以品质和服务提高竞争力。

    市场监管继续强化。市住建委将加强市场监管，继续贯彻执行市政府《关于加强中心城区房地，产市场管理的若干意见》（荆政发〔2013〕24号）、《房地产开发项目建设条件意见书》制度、《房地产开发项目手册》备案制度、《关于进一步加强市城区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理的通知》，依法规范市场秩序和企业经营管理行为，促进房地产市场平稳健康发展。

    维护房地产市场平稳健康发展的格局，舆论引导工作特别重要。建议2014年楼市宣传依然以“供应结构基本合理、供求基本平衡、房价基本稳定”、促进荆州市房地产市场继续平稳健康发展为指导思想。

    首先，对楼盘和市场的宣传，要从重销售数量转向重项目质量。多宣传企业楼盘品质、工程质量、诚实守信、遵纪守法的先进事迹，宣传有社会责任心的企业家、

    优秀人物，引导企业以质取胜，以品质和信誉争取市场份额。

    其次，要大力宣传荆州市政府和住建委加强房地产市场管理的几个文件，推动企业规范经营管理行为，降低企业因市场波动而违规的概率。

    再者，要及时客观地报道市场变化，如各地段商品房建设和旧城改造、城中村改造、保障房建设等情况，帮助企业掌握市场动向，调整经营策略。

    此外，要深入分析各阶层民众潜在住房需求转化为有效需求的可能性、各时间结点市场需求变化的可能性，引导消费者理性购房。