未经房主同意转让商铺后续转租协议无效

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    案例
    2011年10月25日，黄女士与张女士签订了一份《商铺租金协议书》，约定张女士将其所有的某商铺出租给黄女士，黄女士若擅自将商铺转租、转让，张女士有权终止合同，收回商铺。如需将商铺转租或转让，应事先告知张女士认可。然而，2012年4月24日，黄女士又与小云签订了一份《商铺转让协议》，将商铺转租给了小云，约定由小云履行黄女士与张女士签订的店铺租赁合同中所规定的条款。

    2013年7月，张女士向黄女士表示双方之间租赁合同将到期，到期后将收回商铺，此时，黄女士才向张女士告知商铺已转租给小云，而张女士表示不认可转租、要将商铺收回。同年8月2日，张女士找到小云，要求其于同年8月5日搬离商铺。无奈之下，小云只好搬离并交出钥匙给张女士。

    小云认为，黄女士在签订《商铺转让协议》时曾告知她，房主张女士已同意其转租商铺、黄有权转让，可事实并非如此，于是一纸诉状将黄女

    士诉至法院要求对方赔偿损失。
    律师观点
    1、对于租赁物的转租，我国《合同法》第二百二十四条明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。因此，承租人将租赁物转租给第三人必须经出租人同意，否则就是无权处分行为，不具有法律效力。

    2、本案中，承租人黄女士未取得出租人的同意擅自转租商铺，黄女士与小云签订的《商铺转让协议》中关于商铺转租的部分无效。根据《合同法》第五十八条的规定，小云有权要求黄女士赔偿其因此所受的损失，但小云明知商铺转租未经出租人同意，也存在过错，应承担相应的责任。

    言，黄女士与张女士签订的《商铺租金协议书》明确约定不得擅自将商铺转租、转让，若违约则双方终止合同。现在，黄转租商铺事前未经张女士同意，擅自对租赁物进行转租，属于无权处分行为，因此，小云与黄女士之间签订的《商铺转让协议》中关于门面转租的部分无效。

    另外，通过小云与黄女士签订的《商铺转让协议》可以看出小云知晓黄、张双方签订有《商铺租金协议书》，但她却在没有证据确认黄女士有权转租的情况下，仍不顾合同风险与对方签订《商铺转让协议》，也存在过错，应承担一定责任。据此判决由黄女士赔偿给小云造成的损失。