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[楼市杂谈] 小房企面临资金链断裂危机:年息60%借不到钱

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  • TA的每日心情
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    发表于 2014-6-21 15:58:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
    说说现在江陵县的楼市和房价  http://www.jiangling.cn/thread-7490-1-1.html

    “民间借贷月息起码在5分以上,年利息超过60%,但我们仍借不到钱。”周杰(化名)是湖北省襄阳市的一家房企老板,现在正为项目的后续开发资金忙得焦头烂额,“资金没来路,整个城市的钱感觉都被掏空了,银行贷款更不可能。”

    “不降价卖不出去,但是降价后房子即使能卖完,回款还不够还债的。”周杰说,如果交易低迷的状态持续,下半年他们公司将面临破产倒闭。

    实际上,周杰的公司只是三线城市小房企的一个典型样本。周杰称,目前襄阳大部分中小房企都陷入困境,民间借贷成为这些开发商维系资金链的最后一根稻草。

    资金链断裂风险
    6月19日晚10点,周杰挂断了本报记者的电话,回复短信称,“还在开会改合同,都是钱荒惹的祸。”
    两个小时后,周杰打来电话:“这样的忙碌状态,从今年开年到现在,已经维持了近半年,主要是商量怎么通过各种渠道找资金。”与2011年那轮市场调整相比,周杰明显感到今年有些异样,“现在很难借到钱。感觉市场上没钱了,有点钱的也不敢借给地产商。”

    周杰说,由于这两年房地产项目贷款难,他们运作项目的主要资金通常是从其他项目融资而来。比如旗下有一家工厂、一家房地产公司,就利用工厂从银行贷款,再输血到房地产项目上。

    以往借款到期时,周杰都是借投资担保公司的过桥资金,先还银行到期的贷款之后,再从银行重新贷出来。“去年可以让担保机构从银行担保贷款出来,担保公司收取担保费及一到两成担保金,但现在连担保也失效了,”周杰无奈地说,“银行只收不贷,还了银行的钱后,就欠着投资公司的高利贷。”

    “现在的问题是钱都已经投出去了,市场上一旦没有活钱周转,资金链就会由此断裂。”周杰表示,高利贷就像吸毒,5分以上的利息一旦按期还不了,利滚利算下来,企业完全无法承受。

    “做房地产的本土中小企业,都会涉及到民间借贷,尤其是今年从银行根本拿不到钱,没有别的渠道,只能高息从民间融资。”周杰说,现在房地产企业资金链都非常紧张,实力小的、项目有缺陷的大多处于破产边缘,部分老板已做好跑路准备。

    甚至,有的房企老板连跑路的机会都没有。“一旦你没有按期还钱,投资公司知道现在房子卖不动,会派人24小时跟着你,连睡觉都会有人在家陪着。”周杰说,现在已经有几个小老板知道没机会跑路,天天被人催债,精神接近崩溃,干脆主动自首。

    今年以来,越来越多的中小房企陷入高利贷困局。今年1月,湖北华盟地产因资金链断裂,无力偿还民间借贷,被多家小额贷款公司和个人起诉到法院。2月11日,开发商老板王建敏就主动向襄阳市房管局递交了报告称,公司已负债8亿多元无法经营,请求政府出面协调、接管。

    在湖南邵阳的开发商姜老板也告诉记者,目前民间借贷利息通常都在5分以上,一般都不愿意借给地产商,担心有风险。
    “大家都借怕了,好多地产商已经快活不下去了,钱借出去根本收不回来。”在长沙经营一家建筑企业的黄老板说,目前整个上下游产业链的企业都受影响,开发商欠他们的建筑款,他们欠材料商的货款。

    降价困境

    从2009年周杰进入房地产行业开始,他的公司曾倒卖土地,开发过纯住宅和工业园。
    “以前几个老板合伙拿块地就开发,自有资金太少,百分之八九十的资金是依靠民间集资和银行贷款。”周杰说。
    “稍微有点实力的还能自己出个地皮钱,胆大的连地皮本钱都没有,都是靠借款集资而来。以前有关系的拿了地皮,或者建个三四层就可以贷款,现在根本不行,封顶了银行也不愿贷给你。”姜老板与周杰的话如出一辙。

    由于项目开发都是依赖高杠杆融资,开发商自有资金往往占比较少,导致小房企目前进退维谷,不敢大幅降价。
    周杰说,地段偏远的郊区楼盘每平方米已经下跌1000多元,市中心楼盘还处在硬挺阶段,只推出一些特价房。
    “打个比方,现在我有20万平方米的物业,按6000元/平方米计算,我还有12个亿的资产,总共有10亿元的债务,如果降到4000元/平方米卖出去,资产会缩水到8个亿,我赚的钱还不够还债的。”周杰说,“房价降得多点,就会造成资不抵债。”

    周杰认为,降价并不是换取销量的好手段,尤其是小房企,降得越多购房者越不敢买,“会猜测你是不是要崩盘了,担心项目后期烂尾,购房者会选择继续观望。”
    襄阳市房管局网站官方统计数据显示,2013年襄阳市区商品房库存量达到501.44万平方米,同比增长60.29%,而2013年月均成交量为21万平方米。

    今年该市去库存速度在下降,据襄阳市房产数据中心统计,今年5月份商品房共成交17.2万平方米,同比下降7.7%。5月,商品房成交均价为5269元/平方米,同比下跌7.37%。
    “襄阳下面的县级市也是开发过度,小房企老板缺乏大局意识,对宏观经济变化趋势把握不足,投资房地产完全是看到别人赚钱,自以为只要能拿到地,借钱就敢开发。”周杰说,这是三四线城市中小房企集体陷入困境的内在原因。
    “今年没有解决办法的小房企几乎都很难渡过难关。”目前,周杰的公司负债率已经超过80%,而沾上高利贷后,更是难以喘息。如今,周杰还在煎熬中等待。

    限购松动城市
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    报告称至少15个城市有限购松绑冲动(名单)

    南宁打响调整限购第一枪 实际效应难预期
    沈阳有条件松绑限购:本地家庭二环内可买4套房
    福州楼市政策实质性松动 全额付款不限购
    广州市房协喊话:南沙楼市应尽快放开限购

    官方回应
    住建部:限购对百姓没影响 没有一个地方说要取消
    住建部:放松限购未必有效果 可能传递相反信号
    住建部否认限购松绑:中央不愿看到救市舆论导向

    学者观点
    吴敬琏批限购:我们书呆子 从经济学上理解不了
    李稻葵:房地产拐点已到 限购政策应该适时调整

    市场背景
    房地产行业:销售仍低迷 限购政策放松呼之欲出

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     楼主| 发表于 2014-6-21 16:13:43 | 显示全部楼层
    一个只靠卖子孙后代的土地才能生存的政府,想尽办法协助开发商压榨老百姓口袋里的积蓄。
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  • TA的每日心情
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    打酱油 发表于 2014-6-21 16:13
    一个只靠卖子孙后代的土地才能生存的政府,想尽办法协助开发商压榨老百姓口袋里的积蓄。

    说得吓死人。就像马上要崩盘了……
    终于抢了个好ID俺容易么……
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    发表于 2016-1-5 00:24:15 移动设备客户端 | 显示全部楼层
    房企暴利时代该终结了
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  • TA的每日心情

    2016-1-18 20:16
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    发表于 2016-1-5 17:48:11 | 显示全部楼层
    还是不要崩的好,我心理的价位就在2500左右,太高承受不起,太低住着不安稳
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    发表于 2016-1-5 19:08:24 移动设备客户端 | 显示全部楼层
    郝穴的2000以下可以考虑哈子,毕竟5线城市都不算
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  • TA的每日心情
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    发表于 2019-8-20 07:22:58 移动设备客户端 | 显示全部楼层
    农民工 发表于 2016-1-5 19:08
    郝穴的2000以下可以考虑哈子,毕竟5线城市都不算

    算城市吗?一个小县
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