楼市火爆难再现 标普预测今年房价仅涨5%

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随着“千亿”规模房企扩增至7家，以及众多房企超额完成年度销售目标，2013年的房地产市场再度走向历史高点，房价也继续攀升。

国际评级机构标普在1月17日的电话会议上指出，2013年全国100大城市的销售均价同比增长11.5%，大城市房价涨幅高于整体市场涨幅，其中一线城市北京、广州和深圳的房价更是劲升24%。

虽然2013年的房价强劲增长，标普却预测2014年房价涨幅将缩小。标普董事符蓓在电话会议中称，基本假设全年房价上升5%，成交量则会上升10%。

房价增长5%

符蓓在当天的电话会议上还提到，自2011年限购政策出台之后，很多被抑制的需求已经在过去18个月内得到充分释放，因此在未来的一年内，虽然终端需求依旧强劲，但类似去年的情景不会再现。

从房地产行业的监管环境来看，虽然十八届三中全会并没有明确提出新的调控政策，但一线城市和一些领先的二线城市却在年底陆续推出了一些收紧政策。

如上海、广州和深圳分别在2013年10月底和11月初发布新政，将二套房最低首付从60%提高至70%。同时，上海还将非本市户籍居民购房资格需满足的社保缴纳年限从1年提高至2年，而广州更是将这一标准提高至3年。

除上述一线城市外，包括厦门、武汉、南京、杭州和沈阳在内的核心二线城市也不同程度收紧了相关调控政策。

对于2013年年底各大城市纷纷加强调控政策的影响，符蓓认为，提高社保基金交付年限标准和二套房按揭比例，对楼市销售已经造成一定的心理和实际影响。

“比如说，我们看到今年1月份以来，一线城市成交量和去年同期相比有28%的下降。”符蓓称。

但标普还是指出，从长远来看，政策收紧可能令受抑制需求再度累积，而当调控政策取消时购房者将再度涌现，因为自住买家占到2013年购房者的80%，其中包括一部分改善型购房。

由于上述一线和部分二线城市的地方政府已开始收紧调整政策，因此标普还预计2014年这些城市的销售增长也将放缓。

对于备受关注的北京市“自住型”商品房政策，标普认为，这一政策虽然旨在降低销售均价，但实际效果如何还有待检验。

此外，标普预计房产税试点将会逐步、谨慎推出，相比现有的房屋限购等部分政策措施，房产税的影响可能较为温和。

融资渠道或收窄

房企去年在规模迅速增长的同时，于海外资本市场也表现的相当活跃。标普指出，2013年国内开发商合计在海外市场发债筹资近220亿美元，较2012年发债额接近翻番。

对于今年的融资前景，标普却认为，今年的整体融资环境会比去年更加艰苦一些，融资成本会略高一些，最终会导致一些杠杆率比较高的公司财务和信用受到一定压力。

标普明确表示，很多开发商利用2013年债券市场资金便宜的机会，对即将到期的债务实施再融资，并延长债券到期期限。但2014年海外市场的资金支持可能不会再那么强劲，部分归因于美国量化宽松政策可能会逐步退出，同时海外流动性将趋紧，融资成本也可能会上升。

标普董事符蓓具体指出，从境外来讲，主要是美国量化宽松政策的逐步退出，会使得海外投资者的投资信心以及投资资金充裕性受到一定压力；同时，近期开发商银行贷款的获取能力和成本比2013年都有所增加。

通过观察近期房企海外发债的案列，成本也确实有走高的趋势。如世房日前发行的6亿美元票据利率为8.13%，花样年拟发行3亿美元票据利率为10.625%，奥园发行的3亿美元票据利率更达到11.25%。

对于房企海外融资的心态，标普董事符蓓认为，一些开发商通过债务融资支持扩张的偏好，似乎已经超出它们快速增长的销售。


“虽然很多开发商去年的销售额增长非常强劲，但同时买地和资本支出也大大增加，很多公司的负债率明显增加，包括一些大公司在冲刺千亿的过程中有明显举债的现象。虽然销售很强劲，但却不能使这些公司的财务更优化，这是我们比较关注的一个风险。”符蓓表示。

另外，由于地方政府收紧楼市调控政策以及融资环境趋弱，标普还预计部分开发商的销量和售价涨幅将受限，未来两年的利润率将继续下降。由于市场高度分散，土地购买的竞争依旧激烈，还将推高开发商的成本。