一季度荆州房地产市场有喜有忧

论坛管理 · 发表于 2014-4-16 17:27:16

供量大增长销量小下滑

今年一季度荆州房地产市场形势与全国大多数三四线城市相似，供量可喜，销量堪忧，供过于求比较突出。记者昨从市房地产协会获悉，一季度我市中心城区销售同比小幅下滑、住宅供应量继续增长、土地供应量大幅增长，供求有失衡的趋势，这是市场主体各方都不愿看到的。

与此同时，荆州房地产市场的两极表现让相关人士感到疑惑。悲观者认为，楼市拐点已至，调整在所难免；而乐观者则认为暴跌纯属“妄想”，楼市刚需基本面不会改变。两方各执一词，结果如何只能看接下来楼市的表现了。

但有一点可以肯定。那就是，从国家统计局的数据来看，虽然部分数据出现增幅回落或放缓迹象，但总体而言，荆州楼市离调整拐点还相距甚远。因此，在荆开发商必须提前预防，确保楼市继续平稳健康发展。

整体销售堪忧个别楼盘见好

今年一季度，荆州城区商品住宅供应量13313套，面积146.52万平方米，同比增长1.2倍；销售备案2136套，面积22.77万平方米，同比下降5.6%。1月份因去年的市场惯性，销售较好，其后则逐月下滑，销售下降主要发生在2、3月份（见图1）。表面上看下降幅度不大，而且趋势与去年一季度相同，但考虑到是在供应量增长1.2倍的情况下下降5.6%，销售率只有16%，不到上年同期销售率的一半，所以实际销售情况远不及去年同期。春节期间销售备案27套，同比下降35.7%，没有出现人们期盼的返乡置业高潮。

当然，今年一季度，并不是只有荆州城区销售下滑。前一阵襄阳中央公园因销售下滑，开发商无力回笼资金，导致资金链断裂；浙江兴润置业因无力偿付35亿元负债而倒闭。这虽然是些个案，但折射出三四线城市经历膨胀式发展之后的高库存隐忧，不能不引起重视。统计显示，今年以来，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势，因此荆州楼市销量下滑自然在所难免。

从销售备案套数排名前10名看，去年一季度前10名共销售1545套，占全部销售套数的68.3%。今年一季度前10名共销售1395套，比去年减少150套，下降9.7%，占全部销售套数的65.3%（见图2）。说明销售不平衡，在市场整体下滑的情况下，仍有不少楼盘取得较好的销售业绩。

今年排名第一的荆州绿地之窗一期销售400套，比去年同期排名第一的凰巢世家住宅小区增加119套，说明荆州绿地之窗在地段增值潜力、产品类型和综合品质、合适的价位等方面均有优势，得到市场认可。

区域供销失衡名企名盘蓄力

从施工进度看，2014年上半年荆州城区各片区楼盘在售住宅项目不多，大部分项目都将是下半年开售，而且各片区在建项目极不均衡。如，荆州绿地之窗二期计划6月份开工，600万平方米的金源世纪城预计也在下半年开放销售，这几个有影响力的楼盘不约而同都将在下半年进入市场，因此对于开发商和荆州购房者，一季度乃至上半年销量惨淡也在所难免。毕竟，根据工期，买房卖房的好时机可能都在三、四季度。

荆北新区。本区域目前只有绿地之窗一个项目，该项目本季度可供销售套数不多，只有442套，网签备案400套，销售率90.5%，高居荆州城区之首，但不能代表该区域情况，只是个案。

沙北新区。本区域有3个项目，本季度可供销售套数1453套，网签备案246套，销售率16.9%。除荆北新区外，该区域销售率最高。

沙市区。本区域有29个项目，本季度可供销售套数4950套，网签备案680套，销售率13.7%。

荆州区。本区域有16个项目，本季度可供销售套数2805套，网签备案363套，销售率12.9%。

荆州开发区。本区域有11个项目，本季度可供销售套数3663套，供应量居第二位。网签备案446套，销售率12.2%，销售率最低。但该区域的中豪明珠城项目销售较好，连续两年稳居一季度销售排名第3名。

库存隐忧渐显产业项目可期

今年一季度，市场供应量仍大幅增长，与销售下滑的趋势截然相反。实际上，去年下半年供求失衡就比较明显，今年供大于求矛盾更突出。
一是库存量大幅增长。据了解，截至3月底止，荆州城区在售楼盘库存量11178套，面积124万平方米，比去年同期增长2倍，足够在销售旺盛的状态下消化一年。其中，沙市区库存量最多，为4270套；其次是荆州开发区，为3217套；荆州区居第三，为2442套；沙北新区第四，为1207套；荆北新区只有一个项目（绿地之窗一期），仅余42套（见图3）。

荆州区库存量虽然居第三，但销售率一直比较低，所以去化任务不可轻视。沙市区库存量虽然最多，但地处老城区，人口多、配套设施完善、集聚力较强，销售率也比较高，减少库存的压力相对较小。值得关注的是荆州开发区，库存量居第二，人居环境较沙市区略差，近期增量直线上升，去化压力相当大。

二是老盘、新盘增量巨大。据网上公示的资料，万达广场、绿地之窗、南国城市广场、楚天都市佳园、合汇公园天下、日月星国际华侨城、中豪明珠城、城市御园、申博商贸城等部分总规模20万方以上的大盘后续增量约300万平方米。2014年3月底以后开盘的项目有34个，总建筑面积602万平方米。其中：荆州开发区将新增261.4万平方米，仅金源世纪城一期就将新增167.81万平方米；沙市区将新增

187.91万平方米；沙北新区将新增64.05万平方米；荆州区将新增15.21万平方米；荆北新区将新增73.05万平方米。

三是旧城改造和城中村改造供应量也逐步增加。近期开工的荆沙村1—4号地块总面积370亩，可建房屋面积110万平方米，除还迁36万平方米外，新增商品房74万平方米。荆州城区2014年棚户区改造和还建房项目19个，总建筑面积274.5万平方米，其中绝大多数是商品房。

另外，已获得规划许可的部分保障房项目10个，总建筑面积87.53万平方米，其中有一部分数量不明的商品房。

四是产业地产项目包含的商品房数量巨大。一是部分产业地产项目，如天下广告文化产业园、荆州卓尔城、中国天谷、百盟商城、竹叶山商贸城，以及李埠临港新城、华中农高区等，都包含一部分商品住房，如中国天谷、百盟商贸城等都有部分商品住宅项目；二是碧桂园、保利房地产、华侨城集团也将入驻荆州。华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型央企，国内“旅游+地产”模式的创造者与引领者，未来将高度关注政府以人为核心的新型城镇化和培育新的区域经济等政策带来的机遇，增加“短平快”房地产项目的数量，而碧桂园、保利房地产、华侨城集团等大企业入驻荆州，也将进一步推动荆州城区房地产市场供应急剧增长，使供求关系更加不平衡。

土地供量增大房企竞争加剧

今年一季度，荆州城区房地产开发用地出让11宗，土地面积83.43万平方米（1251.46亩），同比增长6.8倍，超过去年全年土地出让量。可建房屋面积220.41万平方米，同比增长4.3倍。

从目前供地结构和趋势看，今年土地市场主动供地和被动供地总量，将会远远超过去年实际供地量和今年计划供地量。

再者，由于大型房企在一二线城市拿地要靠高价拼杀，而在三四线城市不仅可以用较低价格拿到大片土地，还可以享受各种优惠政策，利润率不比一二线城市低。因此，近期荆州城区房地产市场供应量还有可能继续保持大幅增长的态势，供求失衡的局面不会很块改变。而且，不仅土地供应不会减少，地价还会继续上涨。据荆州市招投标信息网发布的公告，沙市区北京中路一宗面积9596平方米的地块将于5月份拍卖，起拍价18400万元，单价将达到1278万元/亩，是目前荆州城区房地产开发用地最高单价的2倍。这个单价，在省内仅次于武汉主城区，不仅创造了荆州城区房地产市场有史以来最高纪录，而且给市场带来供求失衡、地价高涨的双重压力。